ПІШЛИ В ЛЮДИ ЖИТЛОВЕ БУДІВНИЦТВО ШУКАЄ НОВИХ ЗАМОВНИКІВ

Поділитися
Пошуком займалися й учасники міжнародного форуму «Нерухомість: управління й фінансування в Україні», який пройшов 22—23 березня...

Пошуком займалися й учасники міжнародного форуму «Нерухомість: управління й фінансування в Україні», який пройшов 22—23 березня. Прийнятний варіант виконання завдання винаходити не довелося, він давно відомий і успішно використовується у світовій практиці. Йдеться про іпотеку. Проте горезвісні особливості української дійсності змусили відвести цілий день для обговорення цього рятівного варіанта й навіть проведення в рамках форуму спеціалізованої конференції «Іпотечне кредитування й фінансування будівництва: перспективи розвитку в Україні».

Легко будувати при капіталізмі, якщо фінансування здійснюється, як при соціалізмі. Та давно канули в Лету часи, коли житлове питання розглядалося в жорсткій прив’язці до бюджетного фінансування: є в держави гроші на будівництво житла — будували, немає — і житлового будівництва немає. Гроші, як відомо, у держави тоді були. Навіть напередодні розвалу радянської імперії, 1989 року, організаціям Міністерства будівництва України вдалося ввести в експлуатацію не мало не багато — 8 млн. кв. м загальної площі житла. Для порівняння: за 1991—2000 роки обсяги будівництва житла знизилися в 2,5 разу.

За словами віце-президента корпорації «Укрбуд» Володимира Шацького, ще більше знизилися показники введення в експлуатацію житла підрядними організаціями — у 5,6 разу. «При цьому близько трьох мільйонів родин в Україні потребують вирішення житлового питання, — підкреслює пан Шацький. — З огляду на те, що фінансування будівництва здійснюється переважно коштом населення, а вартість одного квадратного метра в середньому по Україні становить 300—350 доларів США, для абсолютної більшості сімей нове житло стало просто недоступним».

Чи варто дивуватися, що через різке скорочення державного фінансування вже з 1991 року будівництво житла в країні практично припинилося. А ті поодинокі острівці будівництва, що існували за рахунок невеличких приватних фірм, зводили здебільшого ексклюзивні будинки за індивідуальними проектами заможних замовників. Здавали по три-чотири будинки на рік. А для масового споживача майже ніхто не будував.

Переломити негативну тенденцію вдалося хіба що в Києві, та й то завдяки тому, що висока вартість «уже вживаного» житла (столиця все-таки!) давала шанс новобудовам конкурувати з ним. Піонером домобудівництва став 1995 року «Київміськбуд» за рахунок вкладів населення та у зв’язці з банком «Аркада». Невдовзі їхніми слідами пішли ще кілька компаній. Саме вони перші й зіштовхнулися з тим, що в країні немає ні правової бази, ні відповідних фінансових інструментів, які дозволяли б населенню різного рівня статку брати участь у житловому будівництві, а будівельникам — одержувати платоспроможні замовлення.

Як могли, так викручувалися. Читач, певне, вже знайомий із програмами банку «Аркада» — поступового викупу квадратних метрів, квартира на виплат (на три, п’ять, а згодом і десять років) після оплати замовником 60% вартості квартири, а також довгострокового кредитування (до 30 років) із використанням коштів, акумульованих банком на пенсійних рахунках. Виручало експериментаторів від будівництва й те, що основним споживачем їхнього житла було населення середнього статку, отже, конкурентів можна було не боятися, але...

«Останні роки дається взнаки зниження купівельної спроможності населення, — зізнається голова правління АКБ «Аркада» Костянтин Паливода. — Ми це прогнозували, тож усі наші попередні програми дозволяють нам упевнено триматися на плаву. Та якби тільки це... Ускладнює сучасний момент і те, що держава розпочала боротьбу з бартером. Вважаємо, що це правильно, але від цього не легше. Тимчасовий негативний ефект дається взнаки — реальні ціни на будматеріали різко підскочили. Раніше висока відпускна ціна цементу — 190 грн./т — нікого не хвилювала, адже його за такою ціною ніхто не купував. Просто брали в тих, хто працював за бартером, приміром, ми купували в газівників по 50—60 грн./т. Тепер бартерні схеми відмерли, й український цемент з урахуванням відпускної ціни став неконкурентоспроможним: вигідніше купувати в росіян або білорусів. Крім того, ми відчуваємо, що нам тісно в Києві, тож розгорнули роботи ще й у Дніпропетровську. Найголовніше — усвідомлюємо, що вже цілком охопили той ринок, на який вийшли 1995 року. Потрібно пропонувати свої послуги, зокрема, й для менш заможних верств населення».

Справді, потенційно ринок споживачів житла дуже великий, але їхня платоспроможність залишає бажати кращого. Як розширити коло замовників? Фахівці називають два шляхи.

Перший — пільгове довгострокове кредитування будівництва житла для малозабезпечених сімей. Система не нова. Вона десятки років працює в розвинених країнах і країнах, що розвиваються. Фахівці «Укрбуду» дійшли висновку, що, надаючи забудовнику кредит на 30 років під 4% річних, держава повертає гроші через прямі й непрямі податки вже на третій рік. Вигідно і людям, і скарбниці. Проте будемо реалістами. По-перше, звідки гроші на кредитування? У держави їх немає. Приватні інвестори під таку програму грошей точно не дадуть. Вона для них не лише нецікава, а й небезпечна — це, між іншим, по-друге. Так, ризик занадто великий — немає гарантії, що їм повернуть не тільки відсотки, а й основну суму кредиту. Тим паче що в країні вже є негативна практика залучення інвесторів у будівництво житла для військових і членів їхніх родин. Не допомогли зрушити з місця роботи навіть дві постанови Кабміну, які обіцяють щедрі податкові пільги під інвестовані кошти. Робила спробу запустити пільгове кредитування через банк «Аркада» й Київська міська адміністрація. У результаті стало ясно, що кошти перетворилися на неповоротні, а пільгове кредитування — на банальну житлову субсидію за рахунок міста.

Другий шлях до замовника лежить через іпотечне кредитування. Суть його полягає в тому, що кредити даються під заставу нерухомого майна (зокрема земельні ділянки). Це гарантує виконання позичальниками фінансових зобов’язань. Переваг в іпотечного кредитування більше ніж досить. Зупинимося на двох особливо привабливих. По-перше, у цьому випадку заставлена нерухомість залишається в повному володінні й користуванні позичальника. По-друге, і це прямо стосується проблеми фінансування, висока надійність іпотеки приваблює приватний інвестиційний капітал у сектор житлового будівництва, і в такий спосіб робить доступними ринки вільних фінансових коштів. У країнах із розвиненою економікою для полегшення залучення капіталів широко використовуються заставні, тобто документи, які підтверджують права заставодержателя в іпотечному договорі. Заставні є головним джерелом забезпечення ресурсами іпотечного кредитування. У даному випадку банк, що займається іпотечним кредитуванням, уже не обмежується власними фінансовими ресурсами — шляхом розміщення на ринку іпотечних фінансових інструментів (приміром, заставних) він активно залучає кошти інших інвесторів. Останні надають гроші на будівництво житла, натомість одержуючи заставну — особливо надійну форму розміщення капіталу, яка практично цілком виключає його втрату. Суть у тому, що заставні забезпечують своїм тримачам твердий гарантований дохід. На відміну від акцій, які є спекулятивним видом вкладу, що хоча й передбачає вищий відсотковий дохід, але часто пов’язаний із ризиком повної або часткової втрати розміщених коштів.

Досвід Німеччини показує, що приватний інвестор частіше віддає перевагу надійній формі вкладення свого капіталу — заставні є найпоширенішим цінним папером на фондовому ринку країни: їхня частка становить там близько 40%. На сьогоднішній день і в США 40% фондового ринку належить іпотечним фінансовим інструментам. Їх оборот обчислюється трильйонами доларів.

Коло замкнулося. З одного боку, іпотека дозволяє знайти гроші на будівництво житла, цілком задовольняючи своєю дохідністю й надійністю запити інвестора. З іншого, вона працює на позичальника, котрий за таких умов одержує дешевший кредит. Адже, по-перше, зростання пропонування грошей на будівництво, найімовірніше, знизить їхню ціну. По-друге, висока надійність, забезпечена заставою нерухомості, дозволяє знизити ризики банку-кредитора. Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, уже не закладатимуть у відсоток шалені ризики неповернення коштів. А якщо при цьому кредити надаватимуть не на десять років, а хоча б до 30 років, тоді навіть чисто арифметично такі кредити дешевшають.

Для повноти намальованої ідилії можна все сказане доповнити ще двома дуже корисними можливостями: для позичальника — одержання іпотечного кредитування навіть під заставу зводжуваного житла, а для кредитора — перезаставити заставну, тобто одержати кредит під її заставу. Чого ще, здавалося б?

А того, що як мінімум потрібне відповідне законодавство. «Чинне в Україні законодавство й нормативні акти Національного банку більш-менш відбивають потреби комерційного кредитування і зовсім не враховують інтереси кредитування іпотечного. Нацбанк штучно обмежив терміни видачі кредитів 10 роками, украй негативно реагує на спроби використання індексації коштів. Нормативні акти НБУ не дозволяють об’єднання іпотечних заборгованостей у неподільні пули іпотек із наступним продажем цієї заборгованості за допомогою випуску різнорідних іпотечних інструментів», — ремствує Костянтин Паливода.

Чимало фахівців вважають, що неможливість роботи з неподільними пулами іпотек — це ще й головне гальмо, яке не дозволяє розвиватися ринку іпотечних цінних паперів. Чи головне — це ще питання, але вже точно не єдине, бо навіть наявність повноцінного законодавства, яке включає Житловий кодекс, закони про іпотеку, про фінансово-кредитні механізми житлового будівництва, про банківський кредит, про іпотечне кредитування і факторингові операції з іпотечними зобов’язаннями тощо, не гарантує повного успіху, якщо попередньо не забезпечити належні економічні передумови.

Для початку в країні має бути хоча б мінімальний рівень стабільності цін. За високого рівня інфляції (мається на увазі все, що перевищує 10% на рік) населення не погодиться довготерміново вкладати свої заощадження. Воно зможе довіряти свої гроші банкам тільки на короткий термін. Але використання «коротких» грошей не дозволяє фінансувати великі інвестиційні проекти — ризик занадто великий.

Наслідком високого рівня інфляції також є збільшення відсоткових ставок за кредитами для компенсування знецінювання грошей, а це ще більше ускладнює інвестування житлового будівництва. Особливо довгострокове. І, нарешті, дуже бажаний для успішного функціонування системи іпотечних кредитів реальний, а не уявний економічний підйом, що забезпечив би суттєве підвищення добробуту населення. Тільки тоді, коли більшість працездатного населення, що потребує житла, одержуватиме високі доходи, можна говорити про нагромадження, яке у свою чергу стане передумовою для становлення ринку капіталу. За чужі гроші квартиру однаково не побудуєш, хоч який хитромудрий фінансовий інструмент не застосовуй...

Поділитися
Помітили помилку?

Будь ласка, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter або Надіслати помилку

Додати коментар
Всього коментарів: 0
Текст містить неприпустимі символи
Залишилось символів: 2000
Будь ласка, виберіть один або кілька пунктів (до 3 шт.), які на Вашу думку визначає цей коментар.
Будь ласка, виберіть один або більше пунктів
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Відміна Надіслати скаргу ОК
Залишайтесь в курсі останніх подій!
Підписуйтесь на наш канал у Telegram
Стежити у Телеграмі