Чи час українським оцінювачам відкорковувати шампанське?

Україна - особлива країна. Переможці на партійних виборах тут отримують усе або майже все. Це стосується навіть такої далекої від політики галузі, як оцінка майна. За словами фахівців із оцінювання майна, наприкінці минулого року невелика група осіб фактично монополізувала їхній ринок. Головним документом, який сприяв цьому, стала урядова постанова №231, прийнята в листопаді того ж року. І ось 21 серпня ц.р. постановою Кабінету міністрів №358 її було скасовано. Результатом цього урядового рішення стане повернення на ринок оцінювання всіх тих, кому раніше заборонили зай­матися оціночною діяльністю, не підписавши нових ліцензій.

Суть схеми: з листопада 2013 р. на всій території України оцінку для цілей оподаткування почала виконувати єдина приватна структура - "Український інститут управління якістю в оціночній діяльності", що, згідно з державним реєстром, не був суб'єктом оціночної діяльності. Роботі цього інституту сприяли кілька сотень регіональних фірмочок, яким Фонд держмайна видав наприкінці 201ф3 р. сертифікати. Фактично, вони лише виконували посередницькі функції та підписували надіслані інститутом звіти.

21 серпня 2014 р. увійде в економічну історію України як дуже важливий день, оскільки саме того дня було скасовано постанову Кабміну №231, яка запровадила механізм оцінки майна для цілей оподаткування. За словами міністра юстиції Павла Петренка, "мова йде про знищення однієї з наймасштабніших корупційних схем на ринку оціночної діяльності. Схеми, яка фактично створила багатомільйонні потоки в приватні структури цього величезного ринку, фактично створила монополію на цьому ринку і величезні проблеми для наших громадян, які були змушені платити в кишені приватних структур десятки мільйонів гривень за вчинення оцінки нерухомості, земельних ділянок".

Як стверджує директор ТзОВ "Гал-світ" Ігор Гохберг, згідно з урядовою постановою №231, наприкінці минулого року на ринок оцінки майна були виведені нові оцінювачі, які пройшли навчання, організоване Фондом держмайна України (ФДМУ). "В результаті люди без освіти та досвіду роботи могли оцінювати за типовими шаблонами будинки, квартири, земельні ділянки, автомобілі, заводи та пакети їхніх акцій. Причому на об'єкти вони не виїжджали, інформацію брали зі слів клієнта, він же за все й відповідав. Далеко не всі люди могли давати кваліфіковані дані про те, з чого збудовано будинок, у якому він перебував фізичному стані тощо. Отож не дивно, що невдовзі на ринку з'явилися особи, котрі бралися вирішувати всі ці питання", - каже Ігор Гохберг.

За його словами, інколи такий дистанційний метод роботи призводив до дивних результатів. Наприклад, у містечку Винники, яке є передмістям Львова, автомобільний гараж було оцінено аж у 8 тис дол., тоді як він коштував, щонайбільше, 5-6 тис.

Найістотнішою зміною став поділ оцінщиків за напрямами діяльності. Якщо раніше кожен із оцінювачів міг оцінювати житловий будинок і промисловий об'єкт, земельну ділянку і автомобіль, то після прийняття постанови №231 ці види діяльності ставали окремими професіями. Звісно, з отриманням відповідних ліцензій. Найбільшою пошаною в державі користувалися оцінювачі з оподаткування. Не дивно, що після запровадження нових правил оцінювання податки до державного бюджету та надходження до Пенсійного фонду України зросли у рази. "Але ще більше грошей ішло до приватних кишень організаторів цієї авантюри, - каже директор Ігор Гохберг. - Адже, щоб нові оцінщики мог­ли працювати, вони мусили мати відповідну програму, так звану систему управління якістю. За умовами договору з власником приватної структури, оцінщик повинен був платити з прибутку її власникові до 80% роялті".

Одночасно вартість послуг оцінщиків для населення підскочила з колишніх 300-400 до 1200 і більше гривень.

Така ситуація мало кому подобалася, але вдіяти оцінщики нічого не могли.

Майдан усе змінив. Від уряду стали вимагати скасування постанови №231.

І ось нарешті постанову скасовано. На думку керівника компанії "ХАН" (Харківське агентство нерухомості) Світлани Якимової, її скасування повернуло цивілізовану форму оцінки об'єктів. Уже тепер вартість оцінки майна знизилася більш ніж удвічі. Нині вона становить близько 500-600 грн. А головне - на ринку оцінювання тепер є альтернатива, якої раніше не було.

На думку експертів з оцінювання, підвищиться також і якість оцінки об'єктів нерухомості. "Завдяки поверненню оцінювачів, результати оцінки стануть точнішими. Адже, досліджуючи конкретний об'єкт, фахівець зможе враховувати такі нюанси, як, наприклад, вартість ремонту в квартирі, її вигідне місцезнаходження або регіональну специфіку ринку нерухомості. Монополь­на схема оцінки практично виключала цю можливість, оскільки вартість об'єкта виводилася шляхом введення обмеженого числа параметрів у комп'ютерну програму. Це робили новоспечені оцінщики з Києва або їхні регіональні представники. Такий суто технічний підхід підривав довіру до результатів оцінки", - зазначила Світлана Якимова.

Справедливість відновлено, і можна відкорковувати шампанське? Не поспішайте. Адже в силі залишаються закони, в яких ідеться про оцінку для оподаткування, та ціла армія людей-підписантів (справедливість не дозволяє назвати їх оцінювачами, бо в схемі вони такими не були, оцінки не виконували, знань і досвіду не мають), які отримали сертифікати з податкової оцінки. І саме Фонд державного майна намагається прирівняти їх до тих сертифікатів, котрі надавалися діючим оцінювачам, отримувались із виконанням усіх вимог "Закону про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Постановою Кабміну №358 скасовані не всі накази, які запроваджували корупційну схему монополії ринку оцінки. Але й тут маємо справу з жахливою казуїстикою. Адже Кабмін взагалі не повинен скасовувати накази Фонду держмайна, бо той повинен сам їх скасувати або виправити та привести у відповідність до інших нормативних документів, принаймні до нової постанови Кабміну з цього питання. Проте певна група осіб, за підтримки чиновників ФДМУ, посилаючись на інші закони, на які прямо не вказує нова постанова Кабміну №358, хоче легітимізувати так званих податкових оцінювачів, перекрутивши сенс нової постанови уряду. Так із допомогою різних юридичних викрутасів намагаються зберегти досі чинну схему. Тоді як її слід би скасувати чи внести зміни, аби знищити схему остаточно.

Далеко не всі законодавчі ініціативи викликають оптимізм і в ріелторів. Днями в Міністер­стві юстиції розповіли, що планують внести зміни у процедуру реєстрації нерухомості. Зокрема, передбачається позбавити нотаріусів права реєструвати нерухомість, залишивши за ними лише функцію прийому відповідних документів та передачі їх реєст­раторам. Відповідний законопроект Мін'юст планує внести на розгляд Верховної Ради вже у вересні нинішнього року. І це викликає, як мінімум, подив. Як вважає президент Асоціації фахівців із нерухомості України Сергій Злидень, "у нинішній ситуації, економічній і політичній обстановці змінювати правила реєстрації нерухомості просто недоречно. І це наводить на думку не про боротьбу з корупцією, а про черговий переділ ринку. Причому Міністерство юстиції не дуже переконливо доводить, що нові правила реєстрації справді потрібні сьогодні державі. Коли немає вагомих аргументів, це дуже насторожує".

За його словами, чинний механізм реєстрації нерухомості повністю відповідає вимогам ринку. Більше того, участь нотаріусів у цьому механізмі зводить до мінімуму ризик шахрайства або виникнення непередбачуваних обставин.

На думку ріелторів, нововведення значно ускладнить функціонування ринку нерухомості. Раніше покупець якогось об'єкта розраховувався на місці з продавцем, тут-таки всі документи перевіряв нотаріус і оформляв право власності. Згідно з "винаходом" нових чиновників, покупець і продавець у одному місці підпишуть договір і розрахуються грішми, а зміна права власності відбудеться, як у Росії, лише через 2 місяці. Там цим займаються реєстраційні палати. І людина, передавши кошти, власником ще не стає.

З останнім аргументом мож­­на посперечатися. Адже саме поспіхом, без належного контролю в Україні були позбавлені житла тисячі легковажних громадян. Врешті-решт, навіть у західних країнах процедура придбання об'єктів нерухомості досить тривала і займає не один місяць. Тож, прислухаючись до думки учасників ринку, всі ці моменти треба глибоко і публічно обговорити . Інакше можемо отримати чергову "авантюру і монопольку".

Негативи від податкової оцінки

Для громадян

1. Ускладнено доступ до послуги внаслідок монополізації ринку єдиною приватною господарською структурою. В тих областях, де раніше діяло 50 суб'єктів оціночної діяльності, тепер діє 5 не оціночних фірм, а посередників-підписантів, які лише збирають дані.

2. З 1 лютого 2014 р. (з моменту остаточного впровадження схеми) ціни на послуги зросли в 3-5, в окремих випадках - більш ніж у 10 разів.

3. Раніше оцінювач після огляду майна видавав на руки клієнтові звіт. Тепер клієнта примушують власноруч або по телефону заповнювати громіздку анкету на 3-5 сторінок щодо параметрів нерухомості. При цьому людина взагалі може не мати належної освіти і в цих питаннях не розбиратися. Це створює передумови для спотворення результату оцінки.

4. На клієнта покладено відповідальність за достовірність даних, які він наводить в анкеті. Він змушений своїм підписом на висновку про вартість майна підтвердити достовірність наданої інформації.

5. Відповідальність за достовірність наданої інформації умисно покладена на клієнта, оскільки "оцінювачі" з Києва не мають можливості і бажання виїжджати на огляд об'єкта оцінки в усі регіони країни. Відсутність огляду об'єкта фахівцем не дає можливості адекватно оцінити стан об'єкта. Це, знову ж таки, створює передумови для спотворення результату оцінки.

6. Раніше терміни виконання оцінки були диференційовані, залежно від об'єк­та (квартира, будинок, земельна ділянка - 1-2 дні, комерційна нерухомість - 3-5 днів тощо). Тепер же загальний термін для всіх об'єктів збільшено до 14 днів, і досить часто цей термін порушується, що призводить до зриву угод.

7. Процедура замовлення оцінки стала складною та забюрократизованою. Клієн­ту потрібно звернутися до фірми-посередника, заповнити анкету. Посередник надсилає анкету до Інституту якості (єдиної приватної господарської структури, яка робить оцінку по всій Україні), інститут формує договір-рахунок та надсилає його посереднику. Посередник передає рахунок клієнтові, який має його оплатити й надіслати (передати) квитанції про оплату назад посереднику. Лише після цього інститут починає робити оцінку, яку потім надсилає посереднику для підпису як оцінювачу.

8. Клієнт позбавлений можливості внести зміни до договору про оцінку, що суперечить загальним засадам цивільного права України.

9. Клієнт позбавлений можливості оскаржити хибний результат у судовому порядку, оскільки форма висновку про вартість майна передбачає його підпис. Своїм підписом клієнт засвідчує, що "послуга надана мені в повному обсязі. Зауважень, заперечень та претензій до суб'єкта оціночної діяльності не маю, жодної шкоди та збитків мені не завдано". Без підпису клієнта під цією фразою оцінка не дійсна.

10. Фірми-посередники змушені перераховувати 80% коштів до Києва в інститут. Крім того, вони примушують клієнтів оплачувати ще додаткові рахунки за консультаційні чи маркетингові послуги, яких фактично не надають. Досить часто вони отримують готівку, яка не обліковується.

11. Для здійснення певних угод (наприклад, застави) клієнт муситиме замовляти дві оцінки - для цілей оподаткування та звичайну.

12. Персональні дані клієнтів передаються до приватного інституту, фактичне місце розташування якого не відповідає юридичній адресі і статутний капітал якого становить 1000 грн. Про який захист персональних даних може бути мова?

Для держави

1. Всю оцінку здійснює одна приватна структура, не маючи при цьому дозвільного документа, з порушенням вимог Законів України "Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності", "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та "Про оцінку земель".

2. Ситуація з оцінкою для цілей оподаткування створює негативний інвестиційний імідж для держави як через невідповідність законодавству України, так і через значні корупційні складові.

3. Оціночна афера показує всьому світові, що в Україні з допомогою державного органу (в даному випадку - ФДМУ) можливо створити корупційну монопольну схему на нібито цілком законних підставах, шляхом хибного тлумачення правових норм та перевищення службових повноважень.

4. Бюджет недоотримає податки через приховування готівкової виручки та у зв'язку з монополією і усуненням інших суб'єктів від можливості здійснювати оціночну діяльність.

Для галузі оцінки

1. Силами Фонду держмайна було значно послаблено підготовку так званих "податкових оцінювачів", порівняно з діючими:

- скорочено навчальний курс базової підготовки оцінювачів для цілей оподаткування з 505 годин до 80-120 годин;

- всупереч Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", скасовано річне стажування;

- надано право податковим оцінювачам оцінювати всі 9 видів майна;

- замінено 9 іспитів для кожного виду майна на один.

2. При ФДМУ було створено дозвільно-карально-репресивний орган - атестаційно-рецензійну комісію (АРК), яка в "ручному режимі" контролює доступ до оціночної діяльності для цілей оподаткування.

3. Фонд державного майна засекретив інформацію про перелік документів, які потрібно подати претенденту для отримання дозвільного документа - сертифіката суб'єкта оціночної діяльності за напрямом оцінки для цілей оподаткування. За еталон системи управління якістю було взято одну-єдину систему, запатентовану приватним Інститутом управління якістю.

4. Оцінка для цілей оподаткування здійснюється всупереч міжнародним стандартам, із застосуванням позбавленого економічного смислу терміна "оціночна вартість", методика визначення якої жодним документом не регламентована.