У законі відповіді немає

ЯКУ СТАВКУ ЗАСТОСУВАТИ ДО СУМИ ПЛОЩ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ?

Податок на нерухоме майно, на нашу думку, отримав незаслужено більше уваги суспільства, ніж інші новації новорічної "податкової реформи". Хоча насправді прості розрахунки свідчать, що податок значно менше вдарить по кишенях українських громадян, ніж ті ж таки рентні платежі або акцизи, чий тягар, безперечно, перекладеться з плечей юридичних платників на кишені споживачів.

Почнімо з того, що податок на нерухомість не новий. Його вже двічі безуспішно намагалися реформувати в часи правління Януковича. І так, він справді стягуватиметься з житлової нерухомості за податковий період 2014 р. і в 2015 р. згідно зі ставками, встановленими місцевими органами влади у 2014 р., тобто до "реформи". Податок, нарахований за ставками і в порядку, запровадженому з 2015 р., стягуватиметься у 2016-му. Хоча це теж не факт, адже для стягнення податку органам місцевого самоврядування необхідно затвердити його ставки. Якщо таких ставок не затверджено (або затверджено раніше у розмірі, який не відповідає чинному закону), податок, за відсутності обов'язкового елемента, просто не підлягає стягненню.

Відповідно до ст. 12 ПК, рішення про впровадження місцевого податку на нерухоме майно місцева рада повинна прийняти до 15 липня року, що передує бюджетному періодові, в якому планується застосування встановлених податків і зборів. Таким чином, стосовно ставок податку на нежитлову нерухомість (новий об'єкт оподаткування) або навіть на житлову, - якщо місцеві ради не встановили ставку у 2014 р., а встановлять у 2015 р., першим податковим періодом буде податковий період 2016 р., а податок уперше буде сплачений тільки у 2017-му. Скільки води спливе, і скільки урядів/парламентів/редакцій ПК зміниться до того часу, відомо тільки самому Богу, який до 100-річчя Великої Жовтневої зможе ще не раз здивувати власників української нерухомості, що, своєю чергою, погодьтеся, девальвує актуальність проблем, пов'язаних з оподаткуванням податком на нерухомість, відсуваючи їх у часі.

Так чи інакше, у Всевишнього ще вдосталь часу, аби виправити плоди кривих рук рабів його, які допустили в одній, не найбільшій, статті ПК стільки логічних помилок одночасно!

Отже, конкретно по пунктах. Основна проблема податку пов'язана зі зміною порядку обчислення бази оподаткування. Оригінали вітчизняного Мінфіну вирішили її спростити. Загальні площі квартир і будівель додаються, від отриманих сум віднімається встановлена для всіх пільга (неоподатковуваний мінімум) і до різниці застосовується встановлена місцевою радою ставка. Якщо платник має у власності і квартири, і будівлі, то пільга, відповідно, також підсумовується. Все просто. Але диявол закопався саме в деталях - у порядку встановлення ставки податків для об'єктів, які перебувають у різних населених пунктах.

Припустімо, ви є власником нерухомості у Києві і в селі Скорики Тернопільської обл. У Києві встановлена максимальна ставка податку в розмірі 2% мінімальної зарплати. У Скориках встановлена зменшена ставка в розмірі 0,5%. Яку ставку слід застосувати до суми площ, що є базою оподаткування для платника податків, чия податкова адреса міститься в Києві? А в Скориках? У законі відповіді на це запитання немає. Як планують вирішувати цю патову ситуацію фінансові гросмейстери уряду - незрозуміло. Але їхнє досить вільне ставлення до самого закону не полишає сумнівів у тому, що вирішуватимуть проблему поза встановленими законом нормами.

Ідемо далі. Пільга чи неоподатковуваний мінімум. Місцеві ради можуть встановлювати підвищений мінімум (понад 180 кв м) згідно з п. 266.4 ст. 266 ПК. І якщо у Скориках встановлений мінімум у 300 кв м, що цілком реально, у Києві - 180 кв м, як у законі, то який мінімум застосовується до нашої бази оподаткування? Більша? Менша? Чому? Знову пат…

Але на цьому перелік патових конструкцій диво-податку тільки починається. Спільна власність. Згідно з п. 266.1.2 ст. 266, якщо об'єкт житлової або нежитлової нерухомості перебуває у загальній спільній власності, не розділений у натурі, платником податків є один із цих власників, визначений за їхньою згодою або рішенням суду. Постає очевидне запитання: а що робити, коли такої згоди немає? І рішення суду немає? Фіскальна ж служба не має повноважень звертатися до суду з відповідним позовом. У такому разі, слід гадати, податок не підлягає сплаті у зв'язку з невизначеністю платника податків…

Цікаво, що розробники нової редакції ПК (не мудруючи лукаво) звільнили від сплати податку підприємства, котрі володіють нерухомістю не на праві власності, а на праві господарського відання або оперативного управління. До таких підприємств належать, не мало - не багато, всі держпідприємства України, що, всупереч Конституції, ставить ці суб'єкти підприємництва у нерівний статус із недержавними суб'єктами. Крім того, як бути тим суб'єктам, котрі як власники нерухомості передали її в господарське відання своїх дочірніх підприємств? Податок із такого майна, сплачений материнською компанією, не може бути зарахований у рахунок сплати податку на прибуток у порядку, зазначеному в п. 137.5 ПК, адже від цього майна материнська компанія прибутку не отримує! Ще один привіт державним акціонерним компаніям і громадським організаціям від загону податкових "гуру".

Взагалі, питання пільг потребує особливої уваги. Так, згідно з п. 266.4.2 ст. 266 ПК, місцеві ради встановлюють пільги з податку, який сплачується на певній території. Хто наділяється пільгою? Платник чи об'єкт оподаткування? Докладно досліджуючи п. 266.4.2 ПК, ми можемо дійти висновку, що це питання полишене на розсуд органу місцевого самоврядування. Однак якщо пільгу буде надано платнику, то чи можливе її поширення на об'єкти нерухомості, розміщені в інших населених пунктах? Враховуючи ту обставину, що п. 266.4.2 прив'язує пільгу до місця "сплати" податку, відповідь на це запитання є не такою вже однозначною і обіцяє породити ой як багато запитань на практиці.

Тепер про те, як довести (перевірити) пільги, передбачені п.п. е), є), ж) п. 266.2.2 ст. 266 ПК. Так, звільняються від оподаткування об'єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб'єктами малого і середнього бізнесу, що здійснюють свою діяльність у МАФах та на ринках. Слід гадати, податкові реформатори планували звільнити таким чином самі МАФи ППшників. Але вийшло, як завжди, інакше. Від податку звільнили всю нежитлову нерухомість, яку використовують ПП, котрі мають МАФи або торгують на ринках. Чи досить для отримання пільги просто орендувати нерухомість у юридичної особи, котра не дуже хоче платити податок? Думаю, так.

Далі ще цікавіше. Від податку звільняються будівлі промисловості. Що цю категорію не визначено в неподатковому законодавстві (на відміну, скажімо, від земель промисловості) - ще півбіди. Але чому знову прийнятий у процесі тієї ж таки "податкової реформи" п. 14.1.129-1 не містить такого визначення, взагалі не передбачаючи будівлі промисловості у складі об'єктів нерухомості? І що внаслідок цього потрібно для того, аби мій гараж/сарай став будівлею промисловості? Чи досить поставити всередині швейну машинку й зробити кілька стяжок? Такі самі запитання виникають і щодо пільги на будівлі, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності. Якими довідками/методами/аргументами переконати фіскальну службу в наявності пільги? Відповідей немає.

Не можна сказати, що дореформений податок на нерухомість був кращим за діючий варіант. Швидше, це цуценята одного виводку. Однаково слабкі, недалекі, безпородні створіння, які навіть хворіють на однакові спадкові хвороби. Але в цьому є й позитиви. Позитиви для вітчизняних платників податків. Адже для їхніх кишень новий-старий платіж навряд чи становить серйозну загрозу, тим більше в короткостроковій перспективі…