Відкриємо те, про що не знаєм

З 6 жовтня держава відкрила інформацію тільки про 6,7% усіх наявних об'єктів нерухомості

У момент остаточного відкриття реєстрів нерухомості з усіх боків залунали радісні відгуки. Мовляв, тепер довідаємося імена всіх чиновників - власників палаців, шикарних дач і величезних квартир, адже нам обіцяють пошук на прізвище, тоді як досі треба було знати точну адресу домоволодіння.

Усе було б саме так, якби всі об'єкти нерухомості були відображені в реєстрі. Але оскільки реєстр ведеться з 1 січня 2013 р., то до нього потрапили лише ті об'єкти, які були збудовані або з якими виконувалися операції за останні два роки і дев'ять місяців. Багато це чи мало?

За даними громадської організації "Ліга експертів України", загальна площа житлового фонду в Україні в 2013 р. становила 1 млрд 96 млн кв. м (округлено), при цьому в 2013-му було введено в експлуатацію 11 млн 217 тис. кв. м житла (дані Держстату), або 1,02% усієї житлової площі в країні. Річний обсяг операцій на вторинному ринку становить приблизно 400 тис. квартир, або близько 10 млн кв. м. Дані про статистику житлової нерухомості є тільки до 2013 р. Для розрахунків можна припустити, що в 2014-му введено середню кількість житла площею 10 млн кв. м, а в першій половині 2015-го - 5 млн кв. м.

Отже, якщо суму проданих і введених в експлуатацію площ співвіднести з загальною площею житлової нерухомості в Україні, то виявиться, що тільки 6,7% усього житла відображено в реєстрі. Відразу виникає закономірне запитання: а що ж ми відкриваємо? Усього 6,7%? А решта? Я вже не кажу про квартири й будинки, зареєстровані на юросіб або на близьких чи далеких родичів. Ці як розпізнаватимемо? А з іншого боку, інформацію про багато об'єктів, що належать одіозним регіоналам, уже розкопали журналісти. І що ж? Є якісь наслідки? Хіба ми не знаємо про палац голови ЦВК Охендовського? Про палац Ківалова? Про палац Петра Андрєєва - колишнього начальника КРУ? І багатьох-багатьох інших? То де ж дії силовиків? Де реакція ГПУ? Нічого цього немає, та й навряд чи передбачається після розкриття реєстрів…

Зате виникає низка тривожних запитань. А раптом шахраї захочуть скористатися даними відкритих реєстрів? Чи достатньо захищені громадяни - власники нерухомості? Чи не поставимо під удар самотніх старих, полегшивши отримання інформації шахраям? Чи не виникнуть ситуації з кіднепінгом для примусового відчуження нерухомості? Втішає тільки одне, саме оця мала кількість об'єктів, внесених на сьогодні до реєстрів. Напевно, було б набагато краще зробити доступ до реєстру безплатним, але залишити імена власників доступними тільки для здійснення операцій з нерухомістю, як це було й раніше.

З іншого боку, ця подія - відкриття реєстрів - дає нам хороший привід запитати себе: а що ж треба зробити з реєстрами/кадастрами, як поліпшити ситуацію?

Серед законів Одеського пакета реформ Саші Боровика є цікава ідея про об'єднання земельного кадастру, реєстру нерухомості й містобудівного кадастру. Цей закон пропонує заповнити прогалини в земельному кадастрі й терміново зайнятися внесенням до нього ділянок, на які видано свідоцтва на право власності, але не внесено до кадастру - адже таких ділянок усе ще багато. І це хороша ідея.

Також хороша ідея об'єднати кадастр землі та реєстр нерухомості. Але при цьому треба почати присвоювати кадастрові номери об'єктам нерухомості відповідно до кадастрових номерів земельних ділянок і відповідно до містобудівного кадастру. Причому зайнятися цією роботою слід якнайшвидше, і тоді приблизно до 2020 р. ми, можливо, матимемо єдиний і повний кадастр нерухомості з урахуванням її розташування в межах земельних ділянок. Такі кадастри давно мають усі цивілізовані країни, а в нас його немає, бо чиновники, які складали відповідне законодавство, вважали, що об'єкти нерухомості поступово, при здійсненні операцій із нею, вноситимуться до реєстру і за кошти тих, хто здійснює операцію. Причому чималі гроші. І тоді виникає ще одне запитання: а скільки ж треба років, щоб це відбулося?

Крім того, перекладання витрат із внесення нерухомості до реєстру на громадян суперечить світовій практиці, оскільки в будь-якій цивілізованій країні такі витрати - це функція і обов'язок держави. Тепер, в умовах децентралізації, обов'язок із ведення реєстру нерухомості хочуть передати на місцевий рівень, де точно ніколи не буде коштів на розвиток кадастрів. Але навіть якщо вони знайдуться, то як стикуватимуться всі ці реєстри між собою? Як вони взаємодіятимуть, якщо кожен суб'єкт вестиме ці кадастри по-своєму? Потім знову перероблятимемо? Але ж нормальне й прозоре функціонування ринку нерухомості просто неможливе без коректного й повного кадастру нерухомості. Неможливо виконати зонування територій без такого кадастру, бо зонування територій передбачає заздалегідь визначене законом використання тих чи інших територій, замість одержання індивідуальних дозволів на будівництво кожного об'єкта в ручному режимі, що є джерелом збагачення депутатів місцевих рад. Без кадастру ми просто не знаємо, що й де в нас розташоване, і не можемо спланувати подальші дії. Неможливо розрахувати потрібну інфраструктуру, в результаті чого в нас не вистачає ширини доріг і паркувань біля новобудов, немає нормальних розв'язок, бракує шкіл і лікарень, дитячих і спортивних майданчиків, а всі майданчики забудовуються так, що в літніх людей забрали скверики й парки, а матусям з візочками ніде гуляти з малятами.

Ось чому я не вважаю відкриття реєстрів ані "перемогою", ані "зрадою" доти, доки не буде в нас повноцінного кадастру всієї нерухомості. Відкриття реєстру покаже тільки зовсім маленький обсяг інформації, а основне, побудоване до 2013 р., залишиться чорною дірою поза цим реєстром. Також викликає сумнів відкриття імен власників, і аргумент, що тепер чиновникам не приховати нерухомість від очей громадськості, видається не вельми переконливим. Адже одночасно відкриється інформація про простих громадян і самотніх старих, що вкрай небезпечно.

Зрозуміло й те, що створення кадастру потребує коштів, до того ж чималих. Але, можливо, ми нарешті доживемо до того моменту, коли чиновники робитимуть не те, що їм хочеться або на чому можна піаритися, а те, що потрібне для нормального функціонування цивілізованої держави.