Уроки «Еліти». Перша українська житлова піраміда, що впала на початку лютого, згодом може потягнути за собою весь український ринок нерухомості

Падіння «Еліти-центру» було несподіваним лише для вкладників і столичної влади. За рік до цього краху на форумах нерухомості, присвячених цій компанії (вірніше, тому, що приховувалося під цим брендом) повністю мусувалася тема ненадійності цієї структури. Багато інвесторів почали тікати від «Еліти» задовго до її кінця. Відповідно, компетентним органам для того, щоб вчасно розкрити аферу був потрібно лишень хоча б один раз заглянути на початку 2005 року у відповідні розділи порталів нерухомості. Запобігти гучному скандалу не вийшло. Давайте хоча б здобудемо уроки з цієї історії, щоб не перетворилася в один прекрасний момент уся країна на один великий будівельний майданчик «Еліта-центр».

З 14 січня 2006 року фактично заборонені прямі інвестдоговори. Найреальнішою на сьогоднішній момент залишається схема будівництва з залученням фонду фінансування, тобто з залученням банку, який виступає гарантом угоди. Саме головним болем банку стало з’ясовування надійності забудовника. Така схема більш дорога для кінцевого покупця, проте й значно менш ризикована. Утім, забудовники не перестають пропонувати укладати договори заднім числом — до 14 січня... І особиста справа кожного зважити ступінь цих ризиків.

Отже, розглянемо суму ризиків, які могла каталізувати знаменита тепер компанія-привид, випадок із якою, безумовно, ввійде в усі підручники вітчизняної криміналістики.

Ризик перший: «перша, але не остання»

Коментар начальника головного управління МВС Києва Віталія Яреми, мовляв, «є загроза, що це не остання компанія, яка займається подібною діяльністю», дозволяє припустити, що «Еліта» не єдина у своєму роді. Мабуть, правоохоронні органи візьмуть частину підозрілих забудовників під контроль, що, проте, не гарантує вирішення всіх проблем. Таким чином, у випадку, якщо на столичному ринку є ще потенційні компанії-привиди, розпочате розслідування змусить їх прискорити свої плани зі згортання діяльності. Повідомлення інформагентств уже починають підтверджувати ці припущення: і в столиці, і в передмісті є компанії, які гроші збирають, а будувати нічого не поспішають. Навіть не звертаються за дозволом на будівництво.

Ризик другий: первинний ринок — локомотив падіння

Сумна історія «призведе до стрімкого падіння довіри до київських забудовників і зниження попиту на житло, особливо яке будується маловідомими компаніями», — вважає президент компанії «Градобуд» Віктор Власов. Це означає, що думка забудовників, пропіарена немов під копірку в багатьох київських ділових виданнях на початку року про постійне зростання цін на новобудови, була помилковою. Ціни, вочевидь, падатимуть. Причому падатимуть досить повільно, але впевнено. І деякі добросовісні, але невеликі забудовники можуть не зводити кінці з кінцями, і їх також може спіткати доля «Еліти». Адже всі плани й кошториси цих забудовників засновані на розрахунках, пов’язаних із плавним зростанням цін на житло, яке будується, в міру наближення до фіналу будівництва. Водночас не виключений варіант, коли житло на етапі котлована й на етапі готового будинку може обійтися в однакову суму.

При цьому не слід беззастережно довіряти опублікованій динаміці цін на ринку. Поки графіки ріелтерських контор малюють плавні рухи в районі статистичної похибки, самі учасники ринку визнають — київська нерухомість наприкінці минулого року подешевшала як мінімум на 10%. А за терміновими продажами ціна іноді опускалася і до 20%. На початку нинішнього року не змінилося майже нічого, угод — майже нуль, пропозиції публікують ледь не в чергу. Співвітчизники не хочуть купувати житло за такими цінами.

Ризик третій: банківський

Частина договорів по «Еліті» була прокредитована банками. Цей урок змусить фінустанови забути про практику, поширену минулого літа, про кредитування без першого внеску. Багато банків уже нині натякають про можливість збільшення розмірів початкового внеску з 30 до 50%.

На найближчий час потенційним позичальникам доведеться забути й про істотне зниження іпотечних ставок. Ризики в Україні збільшилися й у зв’язку з виборами, і в зв’язку з повним сумбуром в економіці, а «Еліта-центр» лише підігріла ці побоювання. Ризики ці відбилися через зниження міжнародних рейтингів країни. На думку рейтингового агентства Fitch, системні ризики банків України значно зросли через кредитну експансію та зміцнення реального обмінного курсу національної валюти.

Ризик четвертий: пухир виросте
за рахунок вторинного ринку

Зниження цін на первинному ринку в довгостроковій перспективі потягне за собою і вторинний. Зате в короткостроковій перспективі в зв’язку зі скандалом на ринку привабливість готової квартири на якийсь час зросте в очах потенційного покупця. Можливо, спроби пограти на підвищення розпочнуться прямо зараз. Та якщо достатньої кількості бажаючих прикупити житло за цінами, неадекватними стану в країні, не знаходиться зараз, то навряд чи їх стане більше у випадку, якщо в базах пропозицій ціни будуть ще підвищені.

Не можна сказати, що зовсім ніхто не купує за поточними цінами, тільки ось купують мало і, відповідно, накопичуватися буде не незадоволений попит, а незадоволена пропозиція. Та й економіка країни не вселяє оптимізму. Не факт, що люди, які сумніваються в стабільності економіки й свого особистого доходу, і надалі охоче займатимуть десятки тисяч доларів на купівлю нерухомості. Є ж, зрештою, здоровий глузд. З покупок останнього часу: за 57 тис. у.о. (не рахуючи супутніх витрат) без кредиту придбана однокімнатна квартира в Києві по вул. Героїв Сталінграда з метою здавання в оренду. Ну, здадуть її за 250 (плюс квартплата), тоді як щомісячна депозитна винагорода на таку суму вдвічі більша.

Не можна розраховувати й на те, що квартири, куплені в кредит у надії на перепродаж через півроку — рік, окуплять усі витрати. Адже вже нині зрозуміло — стрибкоподібного зростання зразка 2005 року не буде. Чим повертатимуть кредит такі інвестори? Квартирами? Тоді рано чи пізно масового викиду на ринок інвестиційних квартир не уникнути. Що стане з ринком, якщо відбудеться різке вкидання і житла, що знаходиться в заставі в банків?

Справжня кредитоманія охопила країну в минулому році, однак брати багатотисячні кредити більш-менш безпечно лише:

— в умовах прогнозованості розвитку країни, тобто коли є впевненість, що через рік-два будете одержувати як мінімум той самий щомісячний дохід;

— якщо відсотки по іпотеці будуть близькі до загальносвітових, а не мінімум удвічі вищими;

— є 100-відсоткова можливість, що актив, який ви купуєте, не подешевшає відсотків на 50.

На вітчизняному ринку нічого подібного немає. Покупки «в мінус» лише в розрахунку на нескінченне зростання надто нагадують організації, аналогічні МММ.

Останнім часом одне з агентств нерухомості запропонувало нестандартний рекламний хід під гаслом: «Приведи бажаючого купити квартиру, у нагороду стань ріелтером і отримай грошову винагороду в сумі 1000 гривень»! Вам це нічого не нагадує? Вони подають це під соусом перевищення попиту над пропозицією. А те, що база пропозицій житла з осені збільшилася в одному з найпопулярніших столичних видань удвічі — це нічого, це просто видавцям папір подіти нема куди...

Ризик п’ятий: перманентних криз

Ефект від обвального сценарію на ринку нерухомості може зачепити тісно пов’язані з будівництвом ринки виробництва будматеріалів, ремонтних послуг, виробництва меблів... В умовах політичної плутанини, пікіруючої економіки та нагромадження ризиків (відходу в мінусове значення темпів зростання ВВП (за підсумками січня наразі +0,9) і промвиробництва (-2,9), неконтрольованої інфляції (+1,2), збільшення бюджетного дефіциту, можливості девальвації нацвалюти і довгого ряду інших небезпек) реалізація знижувального тренда на житловому ринку не за сценарієм «м’якої посадки», а за сценарієм обвалу спричинить руйнівну дію на національну економіку.

Обвалу ринку поки що не буде. Покупці не готові купувати, проте й продавці не готові опускати ціни. Навіть в історії «Еліти» були сплески особливої активності купівлі-продажу віртуальних квартир. Особливо добре йшла торгівля в період президентських виборів. Будь-яка нестабільність стимулює людей використовувати ринок житла як своєрідний захист для капіталів. Тому нормалізація ринку нерухомості можлива виключно в післявиборний період, після того як буде сформований більш-менш дієздатний уряд. І люди побачать, що сонце, як і раніше, світить, а банки існують і дають дохід більш високий, ніж здане в оренду житло.

Ринок житла дуже інертний, але рано чи пізно на ньому відіб’ються всі експерименти над економікою, включаючи газові реальності. Точно так само на нього подіє афера «Еліти-центру». І тільки після цього ми побачимо справедливі ціни на столичне та регіональне житло країни. Цілком можливий на перший погляд і фантастичний варіант, коли в будь-якій новобудові в хорошому районі й без виду на теплотрасу можна буде купити житло, уже прийняте держкомісією. А головне — за ціною, яка не перевищує ту, за якою купувалися віртуальні квартири.

Довідка

У північній столиці Росії — Санкт-Петербурзі (при неспіврозмірно великих заробітках простих будівельників і кошторисної вартості будівництва) ціни «на масовку» на первинному ринку житла не перевищують еквівалента 1 тис. у.о. А ціни на нове житло стартують від межі, до якої так не хочеться повертатися нашим будівельникам — 800 у.о. за квадратний метр новобудівлі. При цьому росіяни не поспішають купувати за «елітівською» ціною навіть готові квартири в новобудівлях, зданих в експлуатацію, тому що вважають ціни неадекватними їхнім доходам.