Дві тисячі доларів за квартиру в столиці. Хто менше? Фонд держмайна почав аналізувати роботу оцінювачів

У березні Фонд держмайна, уповноважений контролювати оцінювання в Україні, опублікував перші підсумки моніторингу оцінок для цілей оподаткування при операціях купівлі-продажу нерухомості та іншого майна.

Уперше з моменту запровадження оподаткування операцій з нерухомістю держава подумала про те, що не завадило б зрозуміти, як оцінюються об'єкти, при продажі яких виникають зобов'язання у платників податків. Виявилося, що навіть у Києві купують квартири за ціною 50 тис. гривень...

Податкові зобов'язання

Нагадаємо, що в усіх випадках відчуження нерухомості виникає зобов'язання сплатити 1% від оцінної вартості або суми угоди (що вище). Ці гроші перераховуються в Пенсійний фонд (ПФ). При цьому оцінна вартість об'єкта з 2014 року трактується як ринкова. На практиці дуже рідко зустрічаються випадки, коли договори укладаються за ціною вищою за оцінну вартість. Ще гірше те, що продавці, не бажаючи сплачувати цей 1%, шукають оцінювача, який "підгонить" вартість під бажану ціну в договорі. До чого це може спричинити - розглянемо нижче.

У випадку, якщо власник володів об'єктом понад три роки або якщо продає на рік не більше ніж один об'єкт, інших зобов'язань не виникає.

Додатково до 1% у ПФ за ставкою 5% від тієї самої вартості підлягає оподаткуванню операція з нерухомістю, якою продавець володіє менше ніж три роки, і в разі продажу тим самим власником більше одного об'єкта протягом року.

За 5-відсотковою ставкою оподатковують також операції з об'єктами незавершеного будівництва, випадки обміну об'єкта та іншу екзотику.

Найбільш дискримінованою в країні усе ще залишається нерухомість, яка перебуває у власності іноземців. Вони чомусь повинні сплатити всю суму ПДФО: 18% від суми угоди, а юридичні особи-нерезиденти - 15%. І хоча ця ставка не така велика, як у Росії (де іноземців обкладають податком у 30%), вона не сприяє придбанню нерухомості в Україні іноземними громадянами або юридичними особами. Багато фахівців у сфері нерухомості давно пропонують переглянути цю норму у бік зменшення. Слід також зазначити, що в цивілізованих країнах такої дискримінації немає.

Завищеною також видається ставка податку в 5% у випадку: а) перепродажу нерухомості протягом трьох років; б) застосування її до "недобудови"... Зрозуміло, що законодавець прагнув у такий спосіб обмежити спекуляції на нерухомості. Однак для обмеження спекуляцій було б досить і одного року й ставки на рівні 1%, особливо з огляду на зобов'язання у будь-якому випадку сплатити 1% у ПФ, а також оплатити послуги з підготовки до операції. Чому не треба боятися спекуляцій? Тому що логіка ринку за багато років змінилася, дохідність операцій істотно впала, і навряд чи сьогодні можливі будь-які спекуляції на падаючому ринку нерухомості, тому 5% тільки обмежують рух, а не запобігають спекуляції.

До речі, хочеться розвіяти ілюзію про сплату 1% нотаріусам: такий платіж є обов'язковим тільки для державних, а не приватних нотаріусів. Він також обтяжує операцію, хоча з приватними нотаріусами радимо поторгуватися або пошукати собі зговірливого.

Що ж до "недобудови" та операцій обміну, то логіка обкладання цих операцій високим податком взагалі незрозуміла. Адже спекуляції - це швидше купівля-продаж, цим і було б доцільно обмежитися. Є сенс залишити 5% при продажі більш як одного об'єкта впродовж року. Переконана, чиновники, які задекларували по
60 квартир, цілком упораються з платежами в бюджет і по 5%.

Останні три роки стагнуючий ринок нерухомості не приносить істотних доходів бюджету. У такій ситуації держава має думати про зниження податкового тиску, а не зривати різьбу, намагаючись іще сильніше закрутити гайки.

Моніторинг регулятора

Регулятор оцінювання в Україні - Фонд держмайна - завжди розумів необхідність контролювати оцінювання нерухомості для оподаткування в операціях купівлі-продажу. Особливо актуальним такий моніторинг став від моменту запровадження інституту так званих податкових оцінювачів, чия монополія діяла при попередньому правителі, який від нас утік, і була успішно скасована в серпні 2014-го. DT.UA неодноразово писало про боротьбу з монополією податкових оцінювачів.

Разом із сумновідомим інститутом податкового оцінювання було запроваджено й Єдину базу звітів про оцінювання майна, в якій потрібно було обов'язково реєструвати оцінні звіти для передачі їх нотаріусам при укладанні угоди. Здавалося б, наявність бази була позитивним моментом, який дозволяє аналізувати й контролювати ціни реалізації об'єктів. Та ба: виявилося, що база перебуває у приватних руках, попри те що розроблялася за державні кошти.

Майже два роки знадобилося ФДМ, щоб установити контроль над Єдиною базою звітів і мати можливість аналізувати її дані.

Що в базі тій?

Відповідно до законодавства, до нашої бази вноситься не тільки вартість об'єкта, а й інформація про об'єкт: місце розташування, площа, технічні характеристики будівлі тощо і, звичайно ж, ціна за 1 кв. м проданої площі. Ці дані дозволяють аналізувати ціни, за якими об'єкти мали оподатковуватися, й відповідність цих цін ринковим аналогам.

Саме аналізувати ціни на нерухомість і взявся нарешті ФДМ, бо вже давно відомо, що в багатьох випадках продавці для зниження бази оподаткування намагаються занизити податкові зобов'язання, тому шукають оцінювачів, які занизили б оцінну вартість. Із часом такі оцінювачі навіть почали самі себе рекламувати: "Оцінимо дешево і задешево". А коли Нацбанк обмежив суму готівкової оплати й розпорядився, щоб суми вищі за 150 тис. грн перераховувалися через банківські установи, часто виявлялося, що "на папері" угоди укладалися саме за ціною 150 тис. грн або нижче. Звісно, перерахування через банківську систему додає витрат до тих, яких і так зазнають учасники операції, а коли банки почали "сипатися", то перерахування через банк стало просто небезпечним.

Та й це ще не все: з моменту, коли Нацбанк у грудні
2016-го запровадив обмеження на суму готівкової оплати в розмірі 50 тис. грн, частина квартир дивним чином стала продаватися за ціною 50 тис. грн. Ось звідки в деклараціях чиновників ці "смішні" ціни на квартири - по 150 і навіть 50 тис. грн. Із цим "гумором" і вирішив розібратися ФДМ у першу чергу, коли отримав повноцінний доступ до бази.

Технологічна оболонка Єдиної бази даних звітів запрацювала з кінця 2013-го. Відтоді до неї було внесено/зареєстровано понад 1,6 млн звітів (див. табл. 1). Як ми вже зазначали, реєстрації підлягають звіти, які потрібні нотаріусам при укладанні угоди купівлі-продажу. І це не тільки квартири чи комерційна нерухомість, а й автотранспортні засоби і інші об'єкти, з якими проводяться операції купівлі-продажу через нотаріусів. Без виписки з бази та унікального номера реєстрації оцінного звіту нотаріус провести операцію купівлі-продажу майна не зможе.

Як бачимо, число об'єктів у базі зростало, тобто збільшувалася кількість продажів. У табл. 2 подано структуру продажів. Цілком очевидно, що житлові об'єкти становлять левову частку нерухомості в операціях купівлі-продажу.

Крига скресла!

Усі роки існування Єдиної бази ФДМ зазнавав критики за відсутність її аналізу та моніторингу. Адже це призводило іноді до безконтрольного заниження цін купівлі-продажу та розміру сплачуваних податків, до втрат бюджету й надходжень до Пенсійного фонду. Нарешті крига скресла: ФДМ вибрав з Єдиної бази випадки, коли ціна операції з квартирами у п'яти містах - Києві, Львові, Дніпрі, Одесі й Харкові - становила 50 тис. грн і менше. Цей список ФДМ назвав Списком №1. Виявилося, що за підсумками 2016 р. у Списку №1 опинилися 1102 операції:

Київ - 127 об'єктів;

Дніпро - 365 об'єктів;

Одеса - 147 об'єктів;

Харків - 407 об'єктів;

Львів - 56 об'єктів.

Чому ФДМ у першу чергу аналізував оцінювання саме в цих містах?

Тому що в них просто немає квартир за ціною 50 тис. грн або нижче. Отже, імовірність заниженої оцінки дуже висока. Однак фонд не виключає можливості помилок через недосконалість бази або з інших причин.

Відтак ФДМ спрямував усім компаніям-оцінювачам запити щодо надання звітів про оцінювання об'єктів, які могли б довести його об'єктивність. І саме тому публікувати в ЗМІ списки оцінювальних компаній, які проштрафилися, поки що рано.

24 березня фонд опублікував Список №2: у ньому подано сумнівні об'єкти, оцінка яких у тих самих містах нижча за 150 тис. грн.

Тобто Фонд не збирається зупинятися та обіцяє наступним етапом проаналізувати оцінки об'єктів нижчі за
150 тис. грн, а також ті, які явно нижчі за середні ціни на аналогічні квартири у певному регіоні. Як зауважила Наталія ЛЕБІДЬ, заступник голови Фонду держмайна України, "хотілося б звернути увагу замовників, користувачів подібних оцінок, на очевидні ризики співробітництва з суб'єктами оцінювальної діяльності, будь-якими посередниками, які пропонують, допомагають в одержанні або фактично надають послуги з оцінювання, занижуючи оцінну вартість нерухомого або рухомого майна. Це й ризики продавця втратити кошти від продажу, якщо в угоді зазначено необ'єктивну ціну, а оцінну вартість занижено, і ризики покупця у випадку шахрайських дій з майном, що купується, згодом не довести свої права через необ'єктивну ціну та оцінну вартість. Зрештою, треба пам'ятати й про відповідальність усіх учасників процесу згідно зі ст. 212 Кримінального кодексу України..."

Багато людей, напевно, бачили оголошення, в яких клієнтам обіцяють оцінити "дешево і задешево". Саме від таких випадків і застерігає нас Наталія Лебідь. Звичайно, недосвідченому продавцеві може здатися вигідним заниження вартості предмета угоди: квартири, земельної ділянки чи автомобіля. Але за заниження можуть бути накладені санкції. Поки що такі санкції, швидше за все, торкнуться недобросовісних оцінювачів. І ті, хто справді йшов на повідку в замовника й занижував вартість об'єктів, будуть позбавлені сертифіката суб'єкта оцінювальної діяльності (СОД) - свого роду ліцензії на заняття оцінювальною діяльністю. На наступному етапі можливе виявлення тих випадків, де завдано збитку державі. За цим не забариться пропозиція доплатити в держбюджет. Не зовсім зрозуміло, як бути в цій ситуації із втратами ПФ, та й у цьому випадку ситуація для деяких учасників операції може виявитися досить неприємною.

Фонд у цьому випадку, за словами Наталії Лебідь, ставить своїм завданням створити умови, за яких заниження перестане бути практикою оцінювання під час операцій з майном, а вартість буде максимально наближеною до ринкової й оголошення про надання послуг зі сфальсифікованого оцінювання - "оцінимо дешево і задешево" - зникнуть з ринку, оскільки і продавці, і покупці просто боятимуться таких пропозицій.

Однак для цього й парламентарі повинні попрацювати, скасувавши дискримінаційні ставки оподаткування нерухомості, які не стимулюють ринку і завдають шкоди його розвиткові. Та й Нацбанк повинен забезпечити можливість безпечного і недорогого перерахування коштів через банківську систему за угодами купівлі-продажу, а ще краще - скасувати вимогу оплачувати виключно через банківську систему. Безумовно, НБУ має стимулювати використання банків для будь-яких платежів, але стимулювання не означає заборону та обмеження. Як каже геніальний Жванецький: "Може, треба заасфальтувати там, де ми ходимо?" Тобто якщо ми не користуємося банками для перерахувань за об'єкти нерухомості, то найгірше - це примушувати нас до цього, тим самим обмежуючи право розпоряджатися власними коштами.

Ринок нерухомості в Україні усе ще залишається містким ринком для інвестицій і вкладень як громадян, так і юридичних осіб, альтернативою банківським депозитам. Його розвиток стимулює галузь будівельних матеріалів, меблеву та інші суміжні виробництва. Тому слід стимулювати розвиток цього ринку, а не встановлювати правила, що призводять до його стагнації.