Нерухомість за кордоном: розкіш чи рятівний притулок?

Сьогодні багато українців, зокрема підприємці, замислюються над тим, щоб купити нерухомість за кордоном.

На це є дві вагомі причини: по-перше, низка реформ 2013-го у сфері ринку нерухомості й, зокрема, нові правила оцінки нерухомості заморозили й без того млявий український ринок. 1 лютого 2014 р. набрали чинності нові правила оцінки нерухомості для оподатковування. Тепер нотаріус не оформить жодної угоди купівлі-продажу квартири або будинку, якщо не знайде в реєстрі Фонду держмайна звіту про оцінку цього майна фахівцем, який пройшов навчання й отримав сертифікат ФДМ.

У лютому ринок практично завмер, зате вартість житла, як і раніше, б'є багато європейських рекордів. Крім того, вкладати кошти в український ринок первинного житла громадяни побоюються - непередбачувані події в країні можуть умить зробити навіть перспективний новобуд безнадійним довгобудом...

По-друге, соціальна й економічна нестабільність, коли за вікнами лунають постріли, а долар, що рвонув угору, підняв ціни на споживчі товари вище за рівень багатьох європейських країн, змушує багатьох співгромадян замислитися про придбання житла в тихому безпечному місці, куди за необхідності можна вивезти найдорожче - дітей...

Чекають чи не чекають?..

Однак українців не скрізь готові зустріти хлібом-сіллю: за даними 30 найбільших туристичних агентств України, до десятки найбільш "дружніх" до українців країн, де нас приймають на проживання, входять: Чехія, Болгарія, Угорщина, Польща, Греція, Кіпр, Куба, Мальта, Індонезія, Голландія.

До десятки країн, які найменше очікують охочих переїхати українців, за даними турфірм, увійшли: Італія, Франція, Іспанія, Німеччина, Австрія, Великобританія, США, Фінляндія, Швейцарія і Норвегія.

Цей рейтинг засновано на опрацюванні великого обсягу інформації, наданої туристами й емігрантами, що намагаються перебратися в ці країни.

Виїхати, якщо "вдарить грім", за нашими рідними українськими паспортами можна тільки у двох напрямках - до Білорусі і Росії. Правда, остання вже попередила, що зробити це можна буде тільки до 2015-го.

Якщо ви встигли пройти тривалу процедуру отримання іноземного паспорта, то вас пустять без візи до Молдови, Грузії, Азербайджану, Узбекистану, Монголії, Вірменії, Білорусі, Антигуа й Барбуду, Гватемали, Нікарагуа, Сальвадору і Свазіленду...

До речі, деякі колишні партнери по СРСР уже обмежили перебування українців на своїй території до 90 діб, це - Казахстан, Киргизстан і Таджикистан.

Приймають українців без візи Туреччина, Боснія і Герцеговина, Сербія, Малайзія, Чорногорія, Туніс (за наявності туристичного ваучера), Бруней, Палау й Сейшельські Острови.

Безвізовий режим на короткий термін - до 90 діб - періодично діє в Хорватії й Македонії. Із туристичною метою або у зв'язку з бізнесом на 90 днів без віз можна їздити до Албанії, Аргентини, Бразилії, Ізраїлю, Намібії та Панами (за наявності документів, що підтверджують туристичну мету поїздки), Парагваю.

Безвізова поїздка на 183 дні можлива до Перу (за наявності документів, що підтверджують туристичну мету поїздки). Без віз, але всього на 14 діб, можна поїхати до Гонконгу.

У цьому разі головне - мати кошти на туристичну путівку...

Для охочих швидко виїхати є ще один шанс - отримати візу прямо на митниці в аеропорту.

Таку демократичну процедуру в'їзду передбачають Вануату, Гаїті, Джибуті (тільки туристична віза), Домініканська Республіка (тільки туристична віза), Єгипет, Кенія, Коморські Острови, Маврикій, Мадагаскар, Мальдіви, Сальвадор, Свазіленд, Гренада (тільки туристична віза) і ще кілька екзотичних країн...

Турист
зі статусом біженця

"Якщо в людини ще немає нерухомості за кордоном, але є нагальна потреба покинути країну, є два шляхи: легальний і нелегальний, -розповідає працівник туристичної фірми Євген Марговський. - В Україні діє не одна тисяча сумнівних агентств, що пропонують свої послуги з переїзду за кордон. Деякі з них надають послуги й із нелегального переїзду за кордон, щоб людина могла там працювати й жити, не привертаючи до себе уваги закону. Є безліч історій і прикладів уже 15–10-річної давності про те, як наші співвітчизники проходили гірськими тропами в Європу, гинучи від холоду й голоду, переживаючи якісь невимовні жахи. Все це коштує дуже дорого, переслідується законом і поступово відходить у минуле...

Сьогодні люди воліють їхати за кордон легально. Для тих, хто опинився в екстремальних умовах, підходить статус біженця.

У різних країнах є різні правила отримання статусу біженця: правила подачі клопотання, терміни його розгляду, правила подачі апеляцій. Однак скрізь слід подати розгорнуте клопотання й пройти "інтерв'ю".

Як показав досвід, багато хто їде за туристичною путівкою і подає клопотання до поліцейського управління бажаної країни, не забувши до цього зайти до громадської організації, яка допомагає біженцям, де кожного проконсультують щодо процедури. Можна заручитися безплатною допомогою юриста й перекладача. Деякі країни дозволяють подавати прохання про надання притулку не тільки на території чи кордоні країни, а й у посольствах за кордоном. Австрія, Франція і Швейцарія дозволяють подавати прохання про притулок у дипломатичних або консульських представництвах (посольствах) на території країни походження або іншої країни. Данія, Нідерланди, Іспанія та Великобританія дозволяють подавати такі прохання тільки в країні, яка не є країною походження біженця, - в "третій країні"…

До речі, у кожній державі є своє законодавство у справах іноземців і біженців.

Усіх поєднує "двоступінчаста" процедура: спочатку розглядається питання про доступ на територію країни, потім - надання статусу біженця відповідно до визначення цього поняття, що міститься в Конвенції 1951 р.

У деяких країнах відмова можлива вже на самому початку - у Бельгії, Іспанії, Данії, Франції, Греції, Нідерландах, Португалії та Великобританії. Претендента просто повертають у "безпечну країну" або "безпечну частину країни", що часто практикується в Австрії, Німеччині, Франції, Португалії, Великобританії, США і Канаді. Це давно викликає негативний резонанс громадськості в інших країнах.

Якщо ж біженця-невдаху не повернули назад відразу, він може розраховувати на соціальну допомогу (житло в таборі для біженців, харчування, медичне обслуговування, невелику грошову допомогу, освіту тощо). Ті, хто отримав статус біженця, можуть подавати прохання про ПМП.

Перш ніж вирушати в ту чи іншу країну, не завадить довідатися: чи буде в тебе можливість придбати там житло? У кожній країні свої особливості. Наприклад, правовий статус біженців і вимушених переселенців у Російській Федерації "дозволяє працювати за наймом або займатися підприємницькою діяльністю, придбати у власність нерухоме майно (на умовах для іноземних громадян)". Права біженців гарантує Конвенція про статус біженців від 1951 р. (ст. 12), згідно з якою "особистий статус біженця визначається законами країни його проживання. Його права щодо придбаного рухомого й нерухомого майна мають бути не менш сприятливі, ніж ті, якими звичайно користуються іноземці".

А права іноземців, як відомо, у кожній країні - різні.

Питання придбання біженцями нерухомості - одне з найменш вивчених і складних, оскільки більшість біженців воліють жити за рахунок країн, що їх прийняли, де найчастіше їм орендують житло, та й саме поняття біженця ніби передбачає особу, яка екстрено виїхала за кордон і втратила все своє майно.

Однак часи змінюються, і нині багато біженців просять притулку, прихопивши з собою свої банківські рахунки й продавши нерухомість на батьківщині...

Власність - не завжди запорука посвідки на проживання

Потурбуватися про нерухомість за кордоном краще, поки не "вдарить грім"...

"Купити житло майже в кожній країні - сьогодні не проблема, - коментує фахівець київського агентства нерухомості Галина Іващук. - Питання в іншому: чи допоможе це вам придбати статус ПНП чи ПМП?

Сьогодні на піку популярності купівля нерухомості в Латвії - там її можна придбати у великих містах - Ризі, Юрмалі, Даугавпілсі, Вентспілсі, Лієпає вартістю від 100 тис. латів (близько 142 300 євро) або в глибинці - від 50 тис. латів (близько 71 200 євро).

Власник нерухомості та члени його родини мають право на отримання п'ятирічного ПНП із правом подальшого продовження. Час перебування на території країни не обмежено, тоді як у більшості країн ЄС, де за наявності посвідки на проживання перебування в країні має становити не менш як 185 днів у році. Перебування ж у Латвії - від одного дня в році. Крім того, власник нерухомості (але не члени його родини) може одержати дозвіл на роботу в Латвії. Однак кредитні кошти для купівлі з метою отримання ПНП використовувати забороняється.

У травні 2013-го грецька влада зробила процедуру надання посвідки на проживання більш демократичною: при купівлі житлової, курортної або комерційної нерухомості вартістю від 250 тис. євро інвестор і члени його родини мають право на отримання п'ятирічного ПНП із правом продовження. До речі, це стосується не ринкової вартості об'єкта, а кадастрової, яка в Греції, як правило, нижча.

Шкода, що, маючи таку можливість проживання в країні, власник житла не має права на працевлаштування в ній, і ця посвідка на проживання не зараховується в термін проживання, необхідного для отримання громадянства Греції.

Для українців цей ціновий поріг - досить високий, зазвичай наші покупці розраховують на купівлю нерухомості в Греції в ціновому діапазоні від 70 до 200 тис. євро".

Є свої особливості в придбанні нерухомості як засобу отримання ПНП і в інших, популярних серед наших громадян, країнах.

У березні 2013 р. Болгарія ухвалила рішення щодо надання тимчасової або постійної посвідки на проживання іноземним громадянам, які купили нерухомість вартістю від 300 тис. євро.

З огляду на те, що доступне житло в цій країні орієнтоване на вартість 30–70 тис. євро, навряд чи це принадить у Болгарію юрби українців...

Отримати ПНП у Болгарії можна й при інвестиціях в економіку країни або маючи статус "забезпеченого пенсіонера" (купивши або орендуючи на тривалий термін нерухомість та отримуючи пенсію не нижчу за прожитковий рівень країни).

Володіння нерухомістю є підставою для отримання ПНП у Туреччині, де мінімального порога на суму купівлі немає. Дозвіл на ПНП дається спочатку на один рік, а потім продовжується до двох років, хоча не дає права на роботу в цій країні. Отримати ПНП може не тільки власник нерухомості, а і його сім'я. А от проживати в країні доведеться не менш як шість місяців на 360 днів, зате через п'ять років легального перебування в Туреччині надається право на отримання турецького громадянства.

Сьогодні "цінові пороги" нерухомості, які дають право стати жителем тієї чи іншої країни, свідчать про рівень забезпеченості українців, які є бажаними за кордоном.

Наприклад, придбання нерухомості до 300 тис. євро надає право на отримання тимчасового дозволу на проживання (документ Pink Slip) терміном на один рік на Кіпрі. Якщо вартість інвестованого житла в цій країні перевищує 300 тис. євро, то власник може відразу подати заяву на постійне місце проживання (дозвіл категорії F), а при інвестиціях в економіку країни відразу понад мільйона євро покупець може розраховувати на отримання ПМП і кіпрського паспорта.

На Кіпрі теж є пільги для пенсіонерів - їм достатньо придбати нерухомість і мати кошти на проживання в країні.

Однак через банківську кризу недовіра до ринку нерухомості Кіпру зробила його непривабливим для інвесторів - угоди в 2013 р. у кіпрських містах можна було перелічити на пальцях...

У Португалії "ціновий бар'єр" придбання нерухомості від 500 тис. євро дозволяє прискорити процес отримання посвідки на проживання. За цю суму можна придбати один або кілька об'єктів. Однак житло має бути куплене без іпотеки, а позбутися його можна буде не раніше ніж через п'ять років. Зате право отримання ПНП поширюється на родичів покупця житла.

Перебування в Португалії за цією програмою становить усього сім днів. Годувальник родини може перебувати в Україні, приїжджаючи періодично до Португалії, а родина перебувати там постійно.

Є свої особливості в схемі "нерухомість - ПНП" і в інших країнах: в Ірландії охочі отримати ПНП повинні інвестувати 500 тис. євро - у нерухомість і 500 тис. євро - у цінні папери. Це дає можливість отримати дозвіл на проживання в країні терміном на п'ять років.

У США можна отримати візу на три роки, купивши житло від 500 тис. дол., однак права на роботу така віза не дає. Ці пільги є доповненням до візової програми, яка передбачає отримання візи при відкритті нового бізнесу та створенні робочих місць.

Уряд Іспанії, слідом за Болгарією та Грецією, вирішив залучити іноземні інвестиції в країну: придбання дорогої нерухомості вартістю не менш як 500 тис. євро вже є достатньою підставою для спрощеного оформлення ПНП у короткий термін. Це положення закріплено в новому законі, який було ухвалено 27 вересня і набрав чинності 28 вересня 2013 р. При цьому документально підтверджувати свою фінансову спроможність не обов'язково.

Цікаво, що на початку межа цінового бар'єра планувалася в сумі 160 тис. євро.

В інших країнах, за винятком Мальти і Панами, а також маленьких екзотичних держав, володіння нерухомістю не дає права на отримання ПНП, але полегшує отримання віз...

Підводні камені закордонної нерухомості

Цікаво, що, попри досить короткий список країн, які передбачають отримання ВНП "в обмін" на купівлю нерухомості, топ-список країн, де українці найчастіше живуть і працюють, має трохи інший вигляд: це Чехія, Італія, Польща, США, Португалія, Великобританія, Греція, Туреччина, Канада. Цей список складено, з огляду на оформлення віз, туризм, проживання, роботу й навчання українських громадян.

Якщо вивчити можливості переїзду, наприклад, до Чехії або Словаччини, стає ясно, що нерухомість однаково відіграє важливу роль для отримання ВНП.

Примітно, що одним з популярних видів підприємницької діяльності в Чехії є найбільш доступний і простий - здавати в оренду чеську нерухомість. Купуючи в Чехії будинок, виходець з України оформляє свій бізнес, проживаючи в будинку, який частково здає приїжджим, благо перші два роки доходи фірми можуть бути нульовими, а підприємництво надає право на ВНП.

Природно, передусім бажано вивчити всі плюси й мінуси бізнес-діяльності з нерухомістю в цій країні та її внутрішні закони. Адже діяльність за кордоном теж приховує багато підводних каменів...

"Багато українців наївно вважають, що купити квартиру за кордоном набагато безпечніше, ніж у нас, оскільки там суворо дотримуються законів, - коментує ріелтор Михайло Некрасовський. - Аферистів вистачає скрізь, а незнання законів чужої країни часто спричиняє неприємності. Останнім часом дедалі більше охочих придбати нерухомість у Туреччині й Єгипті - з огляду на сприятливий клімат, безвізовий в'їзд, курортні зони й невисокі ціни. Купуючи житло в цих країнах, найліпше вибрати нерухомість у житлових масивах, побудованих для європейців. Там і продукти в магазинах будуть якісними, і сусіди - звичними, і вода в басейні - чиста. Такі житлові комплекси будуються з дотриманням міжнародних санітарних норм і мають нормальну інфраструктуру. Однак ціни в таких комплексах значно вищі, ніж місцеве вторинне житло, яке може коштувати дешево через віддаленість від морського берега або поганого стану квартири.

У Німеччині, яка хоча й славиться своїми жорсткими законами, так само є чимало небезпек для любителів дешевого. Недорогі квартири найчастіше зустрічаються в Східній Німеччині, однак вони не кращі за наші старі п'ятиповерхівки, оскільки будувалися при спільному соціалізмі. Здати або перепродати таку квартиру навіть після ремонту вкрай складно, оскільки німці не хочуть у них жити.

Наші багаті співвітчизники охоче купують дохідні будинки в Німеччині й інших країнах Старого Світу, не розуміючи, що закони цих країн захищають більше орендарів, ніж власників житла".

Знайти дешеве нормальне житло за кордоном дуже важко. Чутки про недорогі квартири в Парижі, які поширюють охочі виїхати, - не більше ніж міф. Трапляються так звані студентські студії, але якщо вони дешевші за звичайні квартири того ж мікрорайону, то неодмінно потребують капітального ремонту, що й покриє різницю цін.

"Дешеве житло" в Парижі - це й колишні "кімнати для прислуги" - квартирка на одну кімнату з відділеним кутком для кухні й крихітним санвузлом.

Дорогі апартаменти за кордоном теж приховують чимало пасток. Наприклад, в останні десятиліття забудовники в Болгарії звели чимало розкішних особняків зі скляними дахами, парковками під землею та шикарними під'їздами, не особливо дотримуючись техніки безпеки.

Купивши такі апартаменти, можна опинитися в незручно розташованому місці далеко від моря, де не буде підведено якоїсь комунікації тощо.

Отримавши ВНП у Європі в одній з країн Шенгену, наприклад Латвії, можна без проблем їздити до Франції, Німеччини, Люксембургу, Австрії, Швеції, Ірландії, Греції.

Однак посвідка на проживання, отримана в цих країнах, діє не як шенгенська віза: можна вільно подорожувати різними державами, але перебувати в них не більше ніж 90 днів.

На жаль, нині отримати посвідку на проживання в Європі можуть фактично тільки ті українські громадяни, які мають у своєму розпорядженні дуже великі кошти і є бізнесменами.

Воно-то так, але подумати про власну нерухомість за кордоном не завадить. Часом трапляються форс-мажорні обставини, коли вона може виявитися рятувальним кругом...